статистика

Покупка жилья

В 2019 году покупать новостройки будут по новым правилам

       С 1 июля все застройщики смогут привлекать деньги граждан только через счета эскроу — средства будут зачисляться на специальный банковский счет, откуда застройщик сможет их получить только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир. Новшество касается и проектов, где строительство и продажи начались до 1 июля 2019 года — за некоторыми исключениями (критерии установит правительство).

       Вот основные моменты, которые сегодня волнуют многих потенциальных покупателей:

 

Изменения помогут гражданам безопаснее покупать квартиры на этапе строительства?

 

       К сожалению, больного начали лечить до того, как собрали анализы и поставили диагноз. Больной, это 214-й закон об участии в долевом строительстве. И нельзя лечить перхоть путем применения гильотины!

       Какие причины появления обманутых дольщиков?

       Первая причина - привлечение денежных средств недобросовестными застройщиками способами, не предусмотренными 214-м законом. Куда смотрели власти, когда деньги граждан привлекали по предварительным договорам, вексельным схемам и многим другим незаконным способам?

       Вторая – самовольное строительство, т.е. строительство без исходно-разрешительной документации. Вспоминается ситуация со строительством 17-этажного дома в Московской области на дачных участках.

       Застройщики-мерзавцы, дольщики-лопухи. А органы местного самоуправления и региональные органы исполнительной власти куда смотрели? 17-этажный дом на дачных участках вырос за один день? Да, доверчивые граждане видят, что строится дом, им предлагают – заплати и получишь в нем квартиру. Ну, граждане и платили.

       К сожалению, наши граждане видят низкую цену, но не вникают в суть той истории, в которую они ввязываются. Но, наверное, власти тоже можно упрекнуть в том, что не объяснили гражданам те риски, которые их ждут тогда, когда они играют в лотерею.

       Еще одна причина появления обманутых дольщиков – это нецелевое расходование денежных средств. На одном из семинаров, который проходил в Москве, наш коллега из Краснодара сказал – а у нас вообще традиция – продал первую квартиру, купил «Гелендваген».

       На решение этих основных проблем и должна быть направлена работа по совершенствованию законодательства о долевом строительстве.

 

У строительной отрасли к внесенным поправкам много претензий. В чем их суть?

 

       В третий раз поправки в закон принимают по очень интересной формуле. Эта формула называется «Д в квадрате, Ш в квадрате, П в квадрате» - давай-давай, шуруй-шуруй, потом поправим. Старая бородатая шутка.

       С 1 июля 2019 года застройщики будут лишены возможности строить за счет успешно реализуемых проектов. Представим себе – добросовестный застройщик осуществляет строительство, успешно продает по договорам участия долевом строительстве, ему верят, он получает эти деньги и вкладывает в строительство.

       С 1 июля долевое финансирование прекращается. А теперь внимание – вопрос? Вы уверены, что все российские застройщики, даже успешно работающие и вызывающие доверие сегодня у граждан, смогут получить банковское финансирование, чтобы закончить успешно вовремя стройку? Большой вопрос.

       Во-первых, это огромные суммы. Во-вторых, не все банки способны и хотят кредитовать. Мало того, параллельно сегодня подготовлен проект изменений указаний Центрального банка – в соответствии с которым вводится классификация застройщиков на четыре группы, от высокой степени надежности до самой низкой.

       Критерии там таковы, что в первой группе вряд ли кто вообще окажется. Хотя бы потому, что среди критериев, по которым будут оценивать застройщика, это стабильность правового регулирования. Но о какой стабильности правового регулирования можно говорить в условиях постоянно меняющегося законодательства о долевом строительстве?

 

Так может, закон и не надо было трогать?

 

       214-й закон не критикует только ленивый, но там есть некоторые вещи, которые, действительно из серии – умом Россию не понять, аршином общим не измерить. У этого закона особенная стать: в него можно только верить. Уверенность в то, что возможно «вылечить» закон закончилась, этот закон «неремонтопригоден». Там что ни запятая, что ни точка, то масса вопросов. И, если латать этот Тришкин кафтан, то все равно останется Тришкин кафтан. Государство, правильно поставило задачу перед профессиональным сообществом и законодателем, что надо решать проблему правового регулирования долевого строительства.

       Даже сегодня, когда ввели достаточно жесткие требования к застройщикам, все равно остается масса вопросов. В связи с этим появилось предложение, рассмотренное в Госдуме. Это предложение заключается в том, что надо разработать закон о специализированных застройщиках и их деятельности, в котором с учетом опыта применения 214-ФЗ сформулировать все требования к такой деятельности.

       Надо ли хоронить совсем долевое строительство? Не уверен. Потому что, когда у нас говорят, что на западе нет такого института, это не совсем так. Пример - Германия. Там действует Постановление о маклерах и застройщиках, в соответствии с которым внесенные покупателем денежные средства расходуются поэтапно. Эти этапы очень детально расписаны. Мы это тоже предлагали на протяжении года. Разрешите нам расходовать денежные средства поэтапно со счетов эскроу. Контролируйте. Мы будем выполнять все необходимые требования.

       Но это предложение не принято, хотя обсуждалось на разных уровнях. Но почему Германия это может себе позволить, где низкие ставки кредитования, а мы с нашими ставками заоблачными этого позволить себе не можем? А что сегодня получается?

       Заемщик-дольщик берет ипотечный кредит в банке и платит проценты по ипотечному кредиту. Он эти средства даже не получает, они сразу будут зачислены на счет эскроу. А банк за счет этих средств будет кредитовать застройщика. То есть, банк выдал ипотечный кредит и получает проценты, но эти деньги остались в банке, они из него даже не вышли. И эти же деньги потом будут предоставлены застройщику для осуществления строительства в качестве кредита.

 

Что делать человеку, который сейчас хочет купить квартиру? Стоит ли участвовать в договоре долевого участия в начале 2019 года? До 1 июля?

 

       А почему нет? Сейчас действует механизм, который приветствовали все добросовестные застройщики. Осуществляются перечисления в компенсационный фонд, защищающий права граждан-участников долевого строительства. Приобретать квартиры по договорам участия в долевом строительстве, где осуществляются перечисления взносов в компенсационный фонд, - это очень надежно.

       Другое дело, что выплаты из фонда ограничены законом, в частности, по площади квартиры – не более 120 кв.м. Но для большинства дольщиков, я думаю, эти ограничения не имеют никакого значения.

       Большинство граждан в России покупают квартиры небольшой площади, а в последнее время вообще основной спрос на однокомнатные квартиры и студии… Поэтому ничего страшного для тех, кто сейчас совершает покупку по договору долевого участия, нет.

       Дополнительным аргументом в пользу совершения сделки сейчас может быть прогнозируемое экспертами повышение цен после перехода к проектному финансированию, т.е. после 1 июля 2019 года. Совершая сделку, оплату по договору следует производить после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. И, конечно, лучше выбирать надежного застройщика, пользующегося репутацией в регионе.